В России, несмотря на объявленный нацпроект в сфере жилья, "квартирный вопрос" продолжает оставаться наиболее актуальным. При этом рост цен на квартиры как на первичном, так и на вторичном рынке просто поражает. В Москве и Питере он поразил всех настолько, что разбираться взялась Генеральная прокуратура РФ. Не верят прокуроры, что двухкратный рост цен на фоне общей инфляции около 12-15% является естественным. Между тем, по словам экспертов, если темпы роста сохранятся, то о выполнении жилищного проекта придется забыть – жилье окончательно перестанет быть доступным. При этом те же самые эксперты добавляют: рост обязательно продолжится.
Вызван рост цен сразу несколькими причинами, каждая из которых в отдельности не так уж и страшна, но все вместе они дали тот эффект, который мы наблюдаем сегодня. Начнем с того, что многие строительные компании в списке причин ставят на первое место – рост цен на строительные материалы. Действительно ли это на первом месте – разберем позже. Но на самом деле такое явление имеет место быть. Так, например, достаточно сильно дорожают основные строительные материалы
  |
| Фото |
– кирпич и цемент, без которых можно построить разве что очередное произведение деревянного зодчества, которое не примет ни одна пожарная служба. Конечно, можно применить спецпропитки, делающие такой дом "несгораемым", да только тогда он вполне сравняется в цене с жильем бизнес и элит классов.
Кирпичи же, тем временем, только за последний год выросли в
цене от 2-2,5 руб. за штуку, до 3,5-4 руб.
"Рост цен на
строительные материалы идет очень сильный, - заверил Накануне.RU
заместитель директора компании "Техстройкомплект", занимающейся торговлей
стройматериалами, Сергей Быков, – Так, если взять цены на основные
материалы – цемент и кирпич – то их рост за последнее время составил от 50 до
100%. Некоторые марки цемента действительно подорожали в два раза.
Соответственно, это отразилось и на железобетонных изделиях. Чем больше
содержание цемента, тем они дороже. Металл тоже дорожает, но не так сильно.
Кроме того, растут и сопутствующие расходы – оплата энергии, необходимой на
производство материалов, транспортные расходы. Давно известно, если подорожало
топливо, то подорожает и все остальное. И строительные материалы отнюдь не
исключение".
Между тем цены на стройматериалы хоть и важная, но далеко не единственная составляющая цены на жилье. К тому же в последнее время за ситуацию на этом рынке взялась ФАС, так что свалить все на производителей "сырья для домов" явно не получается.
Так мы приходим к следующей причине. А это – недостаток земли под строительство. Не секрет, что практически на каждом правительственном совещании в той же Свердловской области руководителям горадминистраций достается на орехи именно за то, что слишком медленно идет работа по предоставлению землеотводов под жилое строительство. Я уже не говорю о Челябинске, где
 |
| Фото: Накануне.ru |
| "земельный вопрос" чуть не привел к отставке Михаила Юревича – местные строители обвиняли его в том, что он отдает земли фактически без аукциона и конкурса "своим" фирмам, а мэрия, в свою очередь, обвиняла оппозиционеров от строительства в том, что они на тех участках, которые им выдавали, ничего не строили. И хотя Верховный суд и поставил точку в попытках отстранить Юревича от должности, земельные вопросы еще далеко не решены. А в итоге квартиры в Челябинске дорожают. |
Сама практика аукционов, кстати, тоже вызывает серьезные опасения.
| Проведение конкурсов было гораздо выгоднее для граждан России – участок имел определенную цену, и доставался тому, кто был готов создать на этом участке лучшие условия. Сейчас же четко определены именно условия, а достается участок, как и положено при аукционах, тем, кто больше заплатит. Строительных фирм много, а вот земли, особенно в крупных мегаполисах, в том числе и в УрФО, маловато. В итоге фирмы загоняют себя в ловушку – либо они прекращают свое существование, либо покупают землю по крайне высокой цене, которую, в свою очередь, перекладывают на клиентов. |
Причина третья, но достаточно сомнительная – это, как бы ни парадоксально звучало, непосредственно сам национальный проект. Дело в том, что в его рамках идет достаточно активное развитие ипотечного кредитования, утверждают эксперты. Соответственно, растет и количество россиян, которые покупают квартиры. Но, повторюсь, причина эта сомнительная, как бы на нее не упирали представители строительных компаний и риэлторских контор. Стоит посмотреть статистику.
| Дело в том, что на данный момент "ипотечные" покупки занимают по России лишь 4% от всего рынка. Если посмотреть, какова доля ипотеки в финансовой составляющей, то она несколько больше. Но… всего на 2%. Даже обеспеченная Тюменская область вместе с нефтегазовыми округами практически не выделяется из общего ряда. Объем покупок по ипотечному кредитованию там больше среднего по России опять-таки на 2% и составляет 6%, |
Однако хоть причина и несостоятельна, цены все равно растут. И тут логичнее сделать вывод о росте общего благосостояния россиян. Мы уже писали о дефиците иномарок в России. Причины в обоих случаях по большей части одинаковые. Стабильность и подъем экономики сделали свое дело – растет покупательская способность населения. Производители машин, например, к этому оказались не готовы. То же самое происходит и с рынком жилья. Спрос превышает предложение, и, как и положено по законам рынка, продавцы повышают цены.
Справиться с этим
возможно лишь жестким регулированием цен на государственном уровне. Так,
например, пробуют справиться с ситуацией в Тюмени. Региональные власти всерьез
обсуждают идею "заморозить" цены на недвижимость, которая строится за счет
бюджета. Действие, конечно, разумное, но общей ситуации явно не исправит –
большинство строек все же коммерческие, а чем заканчиваются попытки обуздать
финансовые запросы частных компаний известно еще с прошлого года, когда так же
пытались решить проблему с ростом цен на ГСМ. Обещаний прозвучало много, но вот
результата практически не было.
"Собственно говоря, если человек готов
платить 40 тыс. руб. за квадратный метр, то почему мы должны продавать
построенные квартиры за 15-20 тыс. руб.? – вполне логично задается вопросом
представитель одной из екатеринбургских строительных компаний,
– Мы вкладываем в это строительство
средства и силы, и если нам согласны заплатить больше, то мы не собираемся от
этого отказываться. Это элементарные законы рынка. Цена определяется именно
 |
| Фото: Станислав Рослов www.itogi.ru |
соотношением спроса и предложения. Да,
| на самом деле стоимость квартир где-то в полтора-два раза меньше, если говорить не об элитном жилье. Но любая коммерческая компания создается в первую очередь именно ради получения прибыли. |
И отказываться от того, что само идет в руки, директор не будет – учредители не поймут".
В итоге же все перечисленные причины сложились вместе и выдали именно тот результат, который только могли – их с лихвой хватило на глобальное жилищное подорожание. И прогноз, увы, можно выдать лишь неутешительный – рост цен продолжится, если не будут приняты меры.
Меры можно принять разные. Так, например, спикер Совета Федерации Сергей Миронов предложил создать государственную строительную компанию. Рациональное зерно в такой идее есть, но всех проблем такая компания не решит - не сможет она построить дома для всех нуждающихся. Даже
| если она и будет продавать квартиры по фиксированным низким ценам, то его хватит немногим. И тогда может повториться ситуация советских времен - у кого денег мало стоят в многолетней очереди на "государственное" жилье, у кого денег хватает - покупает у частников. К тому же есть и антимонопольное законодательство, в котором есть и антидемпинговые меры. А снижение цен одной компанией в противовес остальным трактуется именно как демпинг. |
Второй вариант сложен и для наших чиновников неприятен, зато более эффективен и абсолютно законен - необходимо более активно заняться распределением земельных участков под
 |
| Фото: Накануне.ru |
| Увеличение предложения, уравновешивание его со спросом может стать если и не панацеей, то, по крайней мере, достаточно эффективным лекарством. Естественно, моментального эффекта оно не принесет, но в данном случае вообще наивно надеяться, что за один день можно остановить рост цен, или, тем более, снизить их хотя бы на 10%. |
И еще один вариант, наиболее сложный, но в то же время и более эффективный - это сочетание двух методов. Первый -
| определение максимальной рентабельности по аналогии, скажем, с некоторыми видами страхования. Иначе говоря, застройщики не будут иметь права "накручивать" сверх себестоимости высокий процент своей прибыли. Второй метод в данной связке - все то же расширение программы распределения земельных участков. В комплекте это может принести значительно лучшие результаты, нежели по отдельности. При этом шансы, что государство примет подобные меры, достаточно велики - скоро парламентские выборы в Госдуму, а значит, партиям, в том числе и правящей "Единой России", предстоит задуматься, как заставить избирателей полюбить себя. |