Рынок новостроек Екатеринбурга вступает в турбулентную фазу: девелоперы ускоренно распродают накопленные запасы жилья в сданных домах, опасаясь нарастающего охлаждения спроса. Сегодня все больше горожан отказываются от покупки на котловане, предпочитая готовые квартиры, где можно сразу увидеть качество строительства и не ждать несколько лет до заселения. Чтобы не заморозить продажи, компании вынуждены идти на уступки — предлагать дисконты и субсидированные ставки, порой снижая маржу до минимума. На рынке фиксируется рост числа сделок с уценкой, а разница между ценами на старте и в готовом доме становится символической. При этом эксперты предупреждают: речь идет не о всплеске спроса, а о перераспределении сделок внутри первичного сегмента в попытке не допустить падения цен. Подробнее о ситуации на рынке жилья — в материале Накануне.RU.

Екатеринбург постепенно распродает "остатки" жилья в новостройках. Еще в первом квартале 2025 года на первичном рынке города порядка 20% экспозиции приходилось на уже сданные дома, а это более 370 тыс. кв. м. По данным центра аналитики "Объектив.РФ", к концу второго квартала доля готового жилья в предложении снизилась до 14,5%, или около 280 тыс. кв. м, в третьем квартале показатель упал до 11,6%, что составляет 223 тыс. кв. м — снижение почти на 40% за девять месяцев.

"В начале года высокая доля "остатков" на первичном рынке провоцировала ситуацию, при которой квартиры в строящихся домах получили нового конкурента – "готовую первичку", которая постепенно оказывала ценовое давление на рынок — многие девелоперы с целью ускорить реализацию предлагали на готовые квартиры заметный дисконт. Таким образом, уже во втором квартале доля нераспроданных квартир во введенных новостройках стала поступательно сокращаться. В целом по итогам третьего квартала 2025 года на рынке Екатеринбурга более 53% сделок было совершено с дисконтированием, а средний размер скидки составил 7% — здесь мы говорим о реализации как готового, так и строящегося жилья в новых проектах", — пояснила глава экспертного центра "Объектив.РФ" Ксения Чернецкая.

Эксперты напоминают, что совокупный объем остатков в новостройках Екатеринбурга (как строящихся, так и сданных) в конце декабря 2024 года составлял 62 тыс. 735 лотов или более 3 млн кв. м нераспроданного жилья. При этом в открытой экспозиции, то есть на витрине застройщиков, в декабре находилось около 1,479 млн кв. м или около 30 тыс. лотов (остальная часть лотов держалась в резерве для сохранения видимости ограниченного предложения). За прошлый год совокупный объем жилья, представленного в открытой экспозиции, вырос примерно на 30%: несмотря на снижение доступности ипотечного кредитования и падение спроса, многие девелоперы продолжили вывод на рынок новых проектов.

По оценкам аналитиков, стабилизация объемов строительства и постепенное снижение количества непроданных квартир происходят на фоне общего охлаждения ипотечного рынка. После повышения ключевой ставки в 2024 году спрос на кредиты снизился, однако рынок удержали льготные программы. При этом уровень реальных доходов населения не демонстрирует существенного роста, что также ограничивает возможности для новых покупок.

"Рынок находится в состоянии адаптации: застройщики сокращают маржу, стараясь сохранить продажи, а покупатели переходят в более доступные сегменты. Фактически идет балансировка между ценами и реальной платежеспособностью", — отмечают аналитики.

Наибольшее сокращение объемов непроданных квартир фиксируется в массовом и комфорт-классах, которые традиционно формируют до 80% сделок на первичном рынке Екатеринбурга. В бизнес-классе и апартаментах динамика менее выражена — здесь сохраняется значительная доля непроданных лотов, в том числе из-за ограниченной аудитории покупателей.

Сейчас снижение объема нереализованных квартир в готовых новостройках эксперты связывают с изменением покупательского поведения. В последние полтора года рынок жилья развернулся в сторону более рационального спроса: клиенты чаще предпочитают готовые квартиры проектам на ранней стадии строительства. Разница между ценой на старте и стоимостью объекта после ввода в эксплуатацию сегодня минимальна, поэтому часть сделок перешла именно в этот сегмент.

По словам эксперта в сфере недвижимости Ивана Филимонова, дефицита предложения на рынке при этом нет. Объем товарной полки застройщиков в целом сохраняется, а просадка продаж по сравнению с пиковыми периодами не превышает 15–20%. Главным драйвером остаются льготные ипотечные программы, прежде всего семейная ипотека, на которую приходится до 70–80% сделок с привлечением кредитов.

"Рынок сегодня стал более зрелым. Большинство девелоперов активно стимулируют покупателей, предлагая субсидированные ставки вплоть до 4–5% годовых — нередко без удорожания лота. Хотя встречаются и обратные примеры, когда скидка "прячется" за искусственно завышенной базовой ценой. Покупатели с собственными средствами чаще идут на вторичку, где можно сразу оценить объект, а новостройки поддерживаются именно ипотечным спросом. Поэтому сокращение объемов непроданных квартир в сданных домах — не следствие взрывных продаж, а результат перераспределения спроса внутри первички и активной работы застройщиков по удержанию клиентов", — отмечает эксперт.

Аналитики ожидают, что в ближайшие кварталы рынок сохранит умеренные темпы продаж. Если условия льготных ипотечных программ останутся прежними, доля готового жилья продолжит снижаться, однако при росте ключевой ставки возможен обратный эффект — часть покупателей вновь вернется на вторичный рынок. Если государственная поддержка ипотеки будет сворачиваться, рынок столкнется с ростом нереализованных площадей уже в 2026 году.

"Сейчас застройщики удерживают баланс, но запас прочности не бесконечен", — предупреждают участники рынка.