Кризис на рынке недвижимости в 2025 году преподнес неожиданный сюрприз — цены на жилье на стадии котлована в Москве впервые сравнялись, а в некоторых случаях и превысили стоимость квартир в строящихся домах. Раньше такая ситуация казалась абсурдной: покупатели брали на себя риски долгого ожидания, но и платили меньше. Теперь же квадратный метр в только что анонсированных проектах бизнес-класса может стоить дороже, чем в уже возведенных корпусах. Единственное исключение — премиум-сегмент, где традиционная логика пока сохраняется: стартовая цена (1,1 млн руб. за кв. м) ниже, чем на поздних этапах строительства (1,27 млн). Но в массовом сегменте тренд перевернулся. Почему так происходит и что это значит для покупателей? Мнения экспертов — в материале Накануне.RU.
Вице-президент Гильдии риэлторов России Константин Апрелев объясняет парадокс просто: "Сейчас на стадии котлована эконом-жилье вообще не выводится [на рынок], а в продажу идет преимущественно жилье бизнес-класса".
Это сразу меняет среднюю стоимость квадратного метра в статистике. Но есть и другая причина — давление банков.
"Чтобы согласовать вывод проекта на рынок и открыть эскроу-счет, застройщики вынуждены держать высокие цены. Иначе банки не одобрят финансирование", — добавляет Апрелев.
Получается замкнутый круг: девелоперы искусственно завышают стоимость на ранних этапах, чтобы соответствовать требованиям кредиторов, а не реальному спросу.
Маркетинг страха и "транжирование" покупателей
"Попытка заявить, что на стадии котлована стройка дороже, — это маркетинговый ход, чтобы подтолкнуть людей к покупке уже строящегося жилья", — отмечает Апрелев.
Стратегия напоминает осенние распродажи с лозунгом "Покупайте сейчас, завтра будет дороже". Но если раньше цены действительно росли по мере строительства, то теперь динамика стала фиктивной.
Брокер Ольга Терентьева подтверждает: "Застройщики ежемесячно повышают ценники на 1-2%, создавая иллюзию роста. Но реальные сделки с октября по ноябрь не изменились в стоимости".
Разрыв между "бумажными" и фактическими ценами достиг 15-30%, особенно на фоне ключевой ставки ЦБ, которая сделала ипотеку практически недоступной.
Кто зарабатывает на кризисе?
"Главные бенефициары — банки. У них все риски переложены на застройщиков и покупателей, а прибыль осталась", — говорит Терентьева.
По ее словам, девелоперы сейчас "не зарабатывают, а выживают", тогда как финансовые институты продолжают наращивать доходы.
Константин Апрелев описывает систему жестче: "Население платит за все, банки получают прибыль без рисков, а застройщики балансируют на грани".
Модель эскроу-счетов, созданная для защиты от обмана, превратилась в инструмент давления. Покупатели страхуют риски недостроя, но теряют деньги на обесценивании жилья после сдачи — по данным экспертов, квартиры в новостройках дешевеют на 15-30% сразу после ввода в эксплуатацию.
Куда уходят инвесторы и что будет с рынком?
"Золотые времена, когда квартира на котловане за полгода дорожала на 30-50%, закончились. Сейчас окупаемость жилья — 15-25 лет", — констатирует Терентьева. Инвесторы массово уходят в коммерческую недвижимость, где срок возврата — 6-10 лет, или на зарубежные рынки.
Член Совета "Опоры России" Олег Филиппов прогнозирует передел рынка: "Неэффективные девелоперы уйдут, останутся те, кто близок к "дешевым" деньгам или умеет сокращать издержки".
Это неизбежно снизит цены на землю — текущие расценки в 2-3 раза превышают экономически обоснованные.
Что делать покупателям?
Константин Апрелев предлагает радикальное решение — "траншевая ипотека", когда основной платеж переносится на момент сдачи дома: "Люди рискуют только 10-15% стоимости, а банки берут на себя реальные риски, как в Европе".
Пока же единственный совет — избегать новостроек как инвестиций и рассматривать только варианты для собственного проживания. Нынешний дисбаланс — следствие не экономических законов, а искусственной финансовой модели, где банки получают сверхприбыли, а риски несут покупатели и застройщики. Пока не изменится система проектного финансирования, доступное жилье останется мифом.