Рынок ипотеки в России переживает не лучшие времена. Количество выданных кредитов рухнуло на 60% в годовом выражении, а ставки взлетели до 20-29%, сделав покупку жилья для многих недостижимой мечтой. Застройщики сокращают проекты, банки ужесточают требования, а просроченная задолженность растет. Эксперты бьют тревогу: если ситуация не изменится, кризис может перерасти в долгосрочный спад, ударив не только по покупателям, но и по всей экономике. Подробнее — в материале Накануне.RU.
Сокращение доступности льготной ипотеки и рост ключевой ставки привели к значительному снижению числа потенциальных заемщиков, особенно в крупных городах. Несмотря на текущие трудности, рынок недвижимости не демонстрирует обвального падения цен, а скорее, стагнацию или медленный рост, особенно на первичном рынке. Банки ужесточили требования к заемщикам, контролируя соотношение ежемесячного платежа к доходу семьи, что снижает риски массовой задолженности. Эксперты отмечают, что существует острая необходимость в развитии альтернативных способов приобретения жилья, таких как арендное жилье, жилищные кооперативы и служебное жилье.
В мае 2025 года российские банки выдали всего 52,54 тыс. ипотечных кредитов на 231,2 млрд рублей — это на 60% меньше, чем годом ранее. Заместитель председателя комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева связывает это с резким сокращением льготных программ и ростом ключевой ставки: "Проблемы начались в июле прошлого года, сократился круг льготной ипотеки, ставка поднялась. Это привело к тому, что большинство жителей крупных городов лишились возможности улучшить жилищные условия".
Охлаждение рынка или заморозка возможностей?
Президент Ассоциации российских банков, академик РАН Гарегин Тосунян резко критикует текущую ситуацию на ипотечном рынке. По его мнению, сокращение выдачи кредитов (на 60% за год) и рост ставок — следствие неоправданных регуляторных мер, искусственно сдерживающих спрос. Тосунян категорически не согласен с тезисом о "перегреве" ипотечного рынка: "О какой перегретости вообще может идти речь? Такой обвал никак не оправдан. Замораживание ипотеки через механизмы сдерживания ударило не только по жилищному сектору, но и по смежным отраслям экономики".
Он подчеркивает, что вместо сдерживания спроса власти должны стимулировать производство, особенно в строительной сфере. Льготные программы, несмотря на их недостатки (например, рост цен), сыграли ключевую роль в развитии рынка: "Да, массовая льготная ипотека спровоцировала рост цен, но это неизбежные издержки. Они не отменяют позитивного эффекта — роста строительства и удовлетворения спроса на жилье".
Тосунян объясняет, что банки вынуждены поднимать ставки из-за регуляторных решений: "Банки не будут работать себе в ущерб. Высокие ставки — следствие ключевой ставки и избыточной регуляторики. Если бы государство стимулировало кредитование, банки с радостью выдавали бы больше займов — это их доход".
Эксперт приводит конкретные цифры: в мае 2025 года выдано всего 52 тыс. ипотечных кредитов, а за первый квартал объемы упали на 42% в годовом выражении. Также эксперт критикует ужесточение условий льготных программ, например, семейной ипотеки: "Хорошо, что программу не закрыли полностью, но сузили до семей с детьми до 7 лет или ребенком-инвалидом. Эти ограничения притормозили экономику и еще скажутся на ее развитии".
Тосунян указывает на системную проблему: отсутствие других способов улучшить жилищные условия толкает людей в запредельно дорогую ипотеку, даже если они не готовы к выплатам: "Люди шли в ипотеку, потому что альтернатив не было. Сейчас мы пожинаем плоды: число неплательщиков растет, а законы не защищают их от потери жилья и долгов".
Что ждет ипотеку до конца года?
Эксперты сходятся в одном: ставки будут снижаться, но не так быстро, как хотелось бы. Эксперт по недвижимости, риелтор Юлия Дольная прогнозирует: "Ключевая ставка может опуститься до 16-17%, а ипотечная — до 20%. Но даже это слишком много. Нормальный уровень для массового рынка — 8-9%".
Советы экспертов противоречивы. Юлия Дольная рекомендует по возможности избегать ипотеки: "80% наших сделок сейчас — рассрочка. Ипотеку стоит брать только с условием рефинансирования через 3 года, когда ставки снизятся".
Альтернативные варианты
Заместитель председателя комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева предлагает пересмотреть сам подход к жилищной проблеме. По ее мнению, упор исключительно на ипотеку завел рынок в тупик.
"Мы столкнулись с парадоксом: с одной стороны, люди массово лишились доступа к кредитам, с другой — даже те, кто их получает, часто оказываются в долговой ловушке. Нужно развивать арендное жилье, возрождать жилищные кооперативы, создавать сегмент служебного жилья. Ипотека — важный, но не единственный инструмент", — подчеркивает она.
Разворотнева обращает внимание на печальную статистику: при текущих ставках в 27-29% многие заемщики, купив квартиру за 40 млн рублей, за 30 лет выплатят банку 250 млн.
"Это не решение жилищной проблемы, а кабала на поколения", — констатирует депутат.
"Да, сегодня аренда для многих выгоднее — особенно если нет крупных накоплений, — соглашается президент Ассоциации российских банков Гарегин Тосунян. — Но нельзя забывать: жилье в России — это не просто крыша над головой, а одна из самых стабильных инвестиций. За последние 30 лет мы ни разу не видели настоящего обвала цен, лишь временные коррекции. Те, у кого есть свободные средства, по-прежнему вкладывают в недвижимость — это защита от инфляции и валютных рисков".
При этом Тосунян признает: для большинства граждан, которым нужно жилье "здесь и сейчас", ипотека под 25% годовых — неподъемная ноша.
"Сейчас разумнее копить, снимать или искать альтернативные схемы. Но если говорить о долгосрочных вложениях — качественная недвижимость в хорошей локации останется надежным активом", — резюмирует эксперт.
Рынок ипотеки в России замер в ожидании перемен. Ставки слишком высоки, доступность — слишком низка, а альтернативы пока не сформированы. Банки ждут снижения ключевой ставки, застройщики — роста спроса, а обычные люди — хотя бы намека на то, что жилье снова станет для них достижимым. Пока же единственный универсальный совет — просчитывать риски, искать варианты и не надеяться на возвращение льготной ипотеки для всех.