Крупнейшие банки перестают выдавать семейную ипотеку без субсидирования ставки застройщиком. Кредитные организации начали выдвигать обязательные условия по внесению фиксированного платежа за сохранение низкого процента по льготным кредитам. Как следствие, все дополнительные расходы девелоперы закладывают в стоимость квадратного метра, повышая конечную стоимость жилья. К таким мерам уже стал прибегать, к примеру, ВТБ. Участники рынка объясняют подобные меры большим спросом на семейную ипотеку и сниженным интересом к рыночным продуктам из-за неподъемных ставок. Все это позволяет банкам диктовать свои условия, создавая дополнительную нагрузку на заемщиков. Подробнее — в материале Накануне.RU.
С середины октября ВТБ ввел требование по субсидированию ставки по льготной ипотеке. Решение было принято внезапно, а девелоперов-партнеров уведомили о нем буквально за день. Согласно условиям банка, застройщик должен внести фиксированную плату для сохранения ставки в 6-7%. Как пояснил Накануне.RU собеседник на строительном рынке, как правило, требуемая сумма составляет несколько процентов от всего займа и рассчитывается индивидуально по каждой сделке.
Эксперты считают, что такие меры направлены на сдерживание выдачи льготной ипотеки. По мнению основателя агентства премиальной недвижимости Maven Михаила Стеценко, ее массовая выдача за последнее время слишком разогнала рынок.
"С 2020 по 2023 год рынок сильно разогнали дешевой ставкой, из-за чего цены подскочили в два раза. Сейчас весь рынок "первички" держится на игле дешевой ипотеки. Дополнительно масла в огонь подлили свободные условия, когда инвесторы могли получить сразу несколько субсидируемых кредитов. Все это приводило к высокому спросу и подстегиванию цен. Поэтому Центробанк взял курс на адресность такой поддержки: сейчас можно взять только одну "семейку", а возраст ребенка ограничен шестью годами. Банки со своей стороны стали вводить дополнительные заградительные меры. Например, "Альфа-банк" и ВТБ повысили первоначальный взнос до 30-50% и ввели субсидирование ставки", — сказал Михаил Стеценко.
Эксперт пояснил, что низкая ставка по ипотечным кредитам сейчас — "это самоубийство", так как она продолжает толкать цены вверх. К прочему, для государства становится накладно субсидировать заемщиков при коммерческой стоимости денег от 22%-23% годовых.
"Поэтому ЦБ РФ держит "ключ" на уровне в 19% и обсуждает возможность его повышения. Такая мера позволяет сдержать темпы инфляции в стране за счет сковывания капитала. Кредитных ресурсов привлекается меньше, а свободные средства размещаются на привлекательных депозитах. Поэтому высокий "ключ" может продержаться еще на горизонте до двух лет. Если ослабить его сейчас, деньги хлынут на рынок, а возросший спрос опять подстегнет цены", — резюмировал собеседник Накануне.RU.
С другой стороны, ряд экспертов воспринимает требование банков о "субсидировании" застройщиками и без того субсидируемой государством ставки банальной попыткой нажиться. Менеджер одного из застройщиков в Екатеринбурге пояснил, что кредиторы просто разговаривают с позиции силы.
"Риторика такая: "если мы перестанем выдавать льготную ипотеку, ваши продажи встанут". Поэтому здесь они выкручивают руки, требуя платежей с девелоперов. Застройщик фактически не влияет на стоимость квадратного метра после появления эскроу-счетов, сейчас все диктуют банки, так как проекты реализуются на привлекаемые средства по определенной финансовой модели. Практически вся стройка идет под проектное финансирование, собственных средств в отрасли нет. Остальные факторы цен, как то стоимость стройматериалов и работ, хоть и вносят свою лепту, но не являются основополагающими", — уточнил один из девелоперов.
Отметим, что впервые субсидирование для застройщиков по льготным программам началось в январе 2024 года. Это произошло на фоне того, что государство сократило субсидирование ставки: если раньше банк получал разницу между 6% и ключевой ставкой +2,5%, то теперь к "ключу" плюсуется только 1,5%. В начале года такая практика привела к тому, что крупнейшие застройщики отказались сотрудничать с рядом банков, выдвигающих такие требования. Как правило, комиссия составляла 7,5%-11%.
Опять же, сокращение государственной субсидии вызвано слишком большим спросом и нехваткой выделенных бюджетом лимитов. Напомним, что выдача семейной ипотеки забуксовала уже в самом начале осени. Тогда у основных игроков закончились лимиты, выделенные оператором льготных программ кредитования — корпорацией ДОМ.РФ. О приостановке выдачи "семейки" заявил, например, "Сбербанк", на чью долю приходится две трети таких договоров.
Накануне стало известно, что "ДОМ.РФ" перераспределил остаток средств по семейной ипотеке, предусмотренных на 2024 год, на общую сумму 140,1 млрд руб. Как сообщила газета "Коммерсант" со ссылкой на управляющего директора госкомпании Светлану Некрасову, для этого не потребовалось дополнительных бюджетных вливаний: были распределены средства, запрошенные ранее некоторыми банками для выдачи семейной ипотеки, но не использованные ими полностью. Впрочем, опрошенные изданием эксперты не исключают, что этих денег хватит не более, чем до ноября. В дальнейшем могут потребоваться дополнительные бюджетные средства.